От рынка продавца мы перешли к рынку покупателя

Региональный рынок первичного жилья переживает нелегкие времена. Главенствующее положение на нем теперь занимает не продавец, а покупатель. Спрос то падает, то восстанавливается. Все финансовые риски, возникающие в ситуации неопределенности, берут на себя застройщики. Об этих и других значимых тенденциях рассказал генеральный директор «Нижегородской девелоперской компании» (ННДК) Михаил Иванов.

 - Михаил Сергеевич, какие тренды обозначились в 2022 году на рынке строящегося жилья?

 - Этот год ознаменовался сразу несколькими значимыми тенденциями, первая из которых связана с изменением поведения покупателей. Участники рынка столкнулись с двумя волнами колебания спроса.

Первая волна пошла после начала СВО. Покупатели реагировали двояко: одни решали побыстрее вкладывать деньги в недвижимость, другие приостанавливали сделки. Из-за этого март у застройщиков был более-менее «рабочим», а в апреле-мае продажи практически встали. Потом рынок немного оживился и в августе-сентябре постепенно восстанавливался.

Когда после объявления частичной мобилизации началась вторая волна колебаний, многие сделки опять развалились. В настоящее время мы вновь пришли к начальной стадии стабилизации спроса.

Эти колебания во многом предопределили основной тренд, набирающий силу как в Нижегородской области, так и в масштабах страны, - от рынка продавца мы перешли к рынку покупателя. Сейчас каждый потенциальный клиент пытается торговаться, спрашивает об индивидуальных условиях, рассрочке, скидках. И очень многие застройщики идут навстречу.

- Как вели себя цены на строящиеся квартиры?

 - В первой половине 2022 года цены росли в пределах инфляции, а потом наметилось некоторое снижение. Стала набирать обороты тенденция на предоставление скидок. Но средняя стоимость квадратного метра в абсолютных величинах все равно выросла. Например, по новостройкам Нижнего Новгорода статистика такова: если в сентябре 2021 года цена «квадрата» составляла 106 тыс. руб., то в сентябре 2022 года – 126 тыс. руб.

Не думаю, что в дальнейшем цена продажи сильно снизится. Для поддержания спроса сейчас введено сразу несколько льготных ипотечных программ, рассчитанных на разные категории покупателей. Для рынка это основной драйвер роста. Хотя в существующих реалиях скорее приходится говорить об инструменте поддержки рынка, нежели о драйвере его развития.

- Какую долю ипотечные квартиры занимают в продажах застройщиков?

 - С привлечением ипотеки совершается порядка 70% сделок. Эта доля примерно одинакова у всех участников регионального рынка, в том числе у ННДК. В то же время доля сделок по схеме «трейд-ин», когда имеющееся вторичное жилье продается для покупки квартиры в новостройке, увеличилась: раньше она составляла 30%, а сейчас приближается к 50%.

Однако влияние ипотеки на спрос имеет и обратный эффект – покупатели, уверенные в том, что проценты будут снижаться, медлят со сделкой. С лета 2022 года, когда ЦБ РФ начал проводить политику снижения ключевой ставки, люди откладывали получение ипотеки. Они считали, что лучше дождаться более низкого процента, поскольку цены стабилизировались и срочности в принятии решения нет.

- А как обстоит дело с себестоимостью строительства и ценами на стройматериалы?

 - Начавшееся еще в 2020 году удорожание всех видов стройматериалов продолжилось. В 2022 году скачок цен был колоссальным – особенно на металл. Но благодаря действиям Правительства РФ этот рост частично откатился назад. Стоимость многих материалов (например, газосиликатных блоков, утеплителя) отошла от пиковых значений, но к ценам 2020 года не вернулось ничего - за исключением, пожалуй, того же металла.

На себестоимость строительства повлиял еще один фактор – уход с российского рынка многих западных производителей инженерного оборудования. На этом фоне отечественные и азиатские аналоги сразу подорожали до уровня европейских цен.

В результате себестоимость строительства увеличилась в среднем более, чем на 50%, по отдельным позициям – от 30% до 70%.

- С учетом всех этих обстоятельств в каком положении сейчас находятся нижегородские застройщики?

 - В сложном. При отсутствии более-менее активных продаж вся финансовая нагрузка ложится на застройщика. Капиталоемкость строительства огромная: что ни проект – то минимум миллиард. А еще есть жесткие сроки строительных работ, прописанные в кредитных договорах (с банками) и договорах долевого участия (с покупателями), и мы должны их соблюдать.

На мой взгляд, в ближайшей перспективе застройщики будут ориентироваться на состояние рынка, каким он был в посткризисные 2016-2018 годы. Это касается как спроса, так и цен.

- Меняется ли состав участников рынка? Появляются ли новые игроки, уходят ли действующие?

 - Основная волна банкротств уже прошла. Введение проектного финансирования отсеяло большое число застройщиков, которые работали либо неправильно, либо незаконно. Возможен уход с рынка слабых игроков, которые не смогли адаптироваться к текущим реалиям. Ведь помимо изменившихся экономических условий застройщикам приходится учитывать и то, что потребители пересмотрели свои предпочтения. Требования к качеству продукта существенно повысились: квартиры, отнесенные сегодня к классам «эконом плюс» и «комфорт», раньше могли бы претендовать на бизнес-класс. Это тоже влияет на ликвидность и востребованность возводимого жилья, а также на устойчивость положения строительной компании.

Что касается новых участников рынка, они проявляют интерес к Нижегородской области. К нам зашли несколько застройщиков федерального масштаба и местные строительные компании, безусловно, чувствуют повышение конкуренции.

- Проблема недостроев сейчас сохраняется?

 - Она уже не такая острая, как раньше. Пять лет назад в нашем регионе было несколько тысяч обманутых дольщиков и по сравнению с другими субъектами РФ мы представали далеко не в лучшем свете. Сегодня используется три способа решения проблемы, один из которых Нижегородская область опробовала первая в России. Речь идет о достройке брошенных объектов с привлечением средств инвестора и последующей компенсации затрат в виде предоставления ему земельных участков. Стоимость вложений строительной компании в завершение недостроя должна быть не менее 2/3 рыночной стоимости передаваемой земли.

Эта практика теперь активно тиражируется по всей стране, а впервые данный механизм еще в 2019 году апробировала ННДК вместе с правительством Нижегородской области. В 2021 году нас выбрали достраивать еще два жилых комплекса: один мы ввели в прошлом году, а второй завершаем в 2022-м. Общая сумма затрат на достройку трех объектов превысит 600 млн руб.

- Еще один тренд связан с экологичностью жилья. На ваш взгляд, насколько участники нижегородского рынка подготовлены к использованию «зеленых» стандартов?

 - ESG-повестка сейчас очень актуальна. Меняющиеся запросы потребителей в том числе касаются энергетической эффективности и экологичности строящихся домов. Многие застройщики это понимают и адаптируются. Их проекты уже сейчас отвечают отдельным (хотя далеко не всем) требованиям «зеленых» стандартов. Например, ННДК подтверждает соответствие своих объектов требованиям к их энергетической эффективности, доступности для маломобильных граждан. А все наши последние проекты учитывают такой параметр, как комфорт и качество внутренней среды, в том числе предполагают дворы без машин.

Email-рассылка